【康正评估】观点 |民法典新设居住权的价值评估

梁津 齐宏 王鹏

 

摘要：我国首部《民法典》新增设了居住权，是以用益物权的形式保障了特定人群生活居住的需求，对于建立住房保障体系、“以房养老”等方面发挥制度保障作用。居住权一般无偿设立，且不得转让、继承。但是，现实中依然存在居住权价值评估的直接和间接需求。本文从居住权的法律特征与现实应用出发，探讨了居住权价值评估的理论基础和技术路线。

关键词：居住权 用益物权 使用价值 价值评估

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议审议通过《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），于2021年1月1日施行。民法典是市民生活的百科全书，是市民社会的基本法，也是国家治理体系的基本制度保障。作为《民法典》的一大亮点，物权编第十四章新增设了居住权。其意义在于使用物权的效力来保障居住人、尤其是老年人等弱势群体有房可住，保护居住权人的居住权益，满足特定人群的居住需求。

一、居住权的基本法律规定与法律特征

（一）居住权的基本法律规定

《民法典》新增设的居住权属于物权中的用益物权，根据《民法典》第366条至371条规定，居住权是居住权人有权按照合同约定或遗嘱，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。而且，当事人另有约定的除外，居住权无偿设立，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

（二）居住权的法律特征

1.居住权是在他人住宅上设立的物权

居住权是居住权人在他人所有的住宅上设立的物权。设立居住权是住宅所有权人处分自己财产的一种方式，在自己住宅的全部或者部分为他人设立居住权。同时，设立居住权的房屋只能是住宅。

2.居住权是一种用益物权

用益物权是以支配标的物的使用价值为内容的物权，《民法典》第323条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。居住权是对他人所有的住宅的全部或者部分及其附属设施享有占有、使用的权利。但同时，居住权并不享有收益的权利，这也是居住权与土地承包经营权、建设用地使用权的不同之处，因此，居住权是不完整的用益物权。

3. 居住权设立是以无偿为原则，以有偿为例外

《民法典》规定，居住权无偿设立。对于大多数城市居民来讲，愿意无偿给别人设立居住权的情形是非常有限的，例如设定给自己的子女、父母、近亲属、朋友等，但是给其他人居住权，几乎不可能无偿。对于保障房性质的公共租赁住房，政府作为所有权人，可以收取租金的形式为承租人设立居住权。

4. 居住权具有不可转让性

《民法典》明确居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权的不可转让性，这也是居住权同其他用益物权的区别。

5.居住权是为特定自然人设定的

居住权是一种人役权，即为特定人的利益而设定的役权。居住权是住宅所有权人为特定自然人的利益在自己所有的住宅上设定的权利，法人和其他组织是不能享有居住权的，居住权人以外的人一般也不能享有居住权。居住权虽然具有财产属性，同时还具有较强的人身属性，只能由特定的权利人所享有，属于人役权。

6.居住权的设立是基于生活居住的需要

设立居住权明确是住宅用途，即满足生活居住的需要，居住权人不能将其享有居住权的住宅用于经营等目的。

7. 居住权人要按合同约定使用他人的住宅

通常情况下，当事人通过订立居住权合同并经登记后设立居住权，合同中应约定对他人住宅占有、使用的权利义务。

二、设立居住权的意义及适用的情形

居住权是一个古老的法律概念，罗马法就有明确规定。其最初目的是以遗赠用益权的方式，使某些没有继承权的家庭成员（ 特别是对继承权被剥夺的寡妇或未婚女儿）有可能取得一种供养。具有扶危济困的人道主义色彩和救助性质。

随着社会经济生活的发展，居住权作为实现居者有其屋的法律措施与手段，能够在住房保障制度、以房养老等多方面发挥作用。

（一）建立租购并举的住房保障制度的需要

民法典物权篇新增设居住权，是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的需要，以满足特定人群的居住需求。

作为最初的经济适用住房等仅以价格作为调节手段，最终被一些高收入者占有并未解决中低收入家庭住房困难问题，以移转所有权的模式很难持续实现住房社会保障功能。

在构建新型的租购并举的住房制度中，居住权制度可以起到重要的保障作用，对于国家投资兴建的保障性住房，由国家持有房屋的所有权，但政府可以为低收入家庭设立长期居住权，以满足其基本居住需求。例如，共有产权住房，实质是政府将持有的产权份额，为共有产权人设定了居住权。公租房则是完全由政府持有，为承租人设定居住权，以保证居住权人长期的生活居住。

（二）为“以房养老”提供制度支持

既有的以房养老模式，无论是反向抵押还是售后租回，都因为现有的制度而面临不可协调的矛盾，实践效果不理想，甚至出现“以房养老”骗局，使老人流离失所。而民法典新增设居住权后，老年人可以与以房养老金融机构达成设定居住权并以房养老的协议，由老年人将其房屋所有权在协议生效后移转给金融机构，金融机构在该房屋上为老年人设定终身居住权，由金融机构根据房屋的价值向老年人进行定期的金钱给付。只有在老人身故后，金融机构才能享有完整的所有权。

（三）协调家庭成员间的矛盾与冲突

家庭成员间处理婚姻或继承关系往往发生的所有权与使用权冲突。民法典新增设居住权后，协调家庭成员间的矛盾与冲突。如离婚时约定房产归属男方，但为生活困难的女方设定一定年限的居住权；继承时由部分继承人继承房产，但为其他继承人设定居住权。对于目前经常出现的老年人再婚，而与子女产生的房产矛盾问题也可以起到缓和作用。

（四）有利于发挥物的效用

土地和房屋是稀缺资源，应当充分发挥其利用效率，而财产所有权与使用权的分离是提高财产利用效率的必然选择。居住权也是一种使用权，其既能以保护弱势群体居住，又能有效提升房屋的利用效率。很多城市居民不仅有一套住宅，通过设定居住权可以使城市中的闲置资源最大程度的发挥它的效用，以达到物尽其用的立法宗旨。

三、居住权对房地产其他权利的影响

（一）居住权与住宅所有权

居住权通过将住宅的居住功能从住宅所有权中分离，并以物权这种强力的绝对权、对世权来保护居住权人使用他人住宅的权利。

作为他物权，居住权是在他人住宅所有权上设立的，即使所有权人发生变动，也不会影响居住权，这在一定程度上限制了新所有权人权力的行使，提高了交易的潜在成本，但却有效保障了居住权。

（二）居住权与住宅租赁权

1.居住权与住宅租赁权的相似性

居住权与住宅租赁权都是对他人住宅所享有的使用权，一方面，二者在权能上都体现为对他人住宅的占有、使用，而且不论是居住权人，还是承租人，都应当按照法律规定以及当事人约定使用他人住宅，未经所有权人同意，不得擅自将住宅出租、转租或对住宅进行约定方式以外的经营性利用。另一方面，二者在效力上都具有一定的对抗第三人的效力。居住权作为物权，具有对抗第三人的效力，即便所有人将住宅所有权转让给他人，居住权也可以对抗受让人；而基于“买卖不破租赁”的规则，在租赁合同存续期间，租赁物所有权发生变动的，租赁物新的权利人必须继续履行租赁合同，这使租赁权在一定程度上具有了物权效力。

2.居住权与住宅租赁权的区别

居住权是一种独立的物权，租赁权则属于债权。居住权经登记设立，而租赁权并无此要求。居住权的设定原则上是无偿的，而租赁合同则是一种双务合同，有偿合同。居住权没有限制设定期限，而租赁期限则最长不超过20年。

（三）居住权与抵押权

1、已设立抵押权，设立居住权需经抵押权人同意

居住权为用益物权，抵押权为担保物权，前者侧重实现物的使用价值，后者侧重实现物的交换价值。用益物权和担保物权通常不排斥彼此存在。

抵押权人自然关注抵押财产的可实现性，但抵押财产设定居住权，由于影响买受人对房屋的使用与收益，其抵押权可实现性大大降低。因此，抵押权人可以依据《民法典》406条，抵押权人与抵押人就是否允许转让抵押财产另行约定。抵押权人为了保障抵押财产的顺利变现，可与抵押人约定限制房产设立居住权。

同时，为了既保障担保功能的实现，又保障居住权人的居住需求，抵押人与抵押权人可以约定抵押财产上设立居住权的存续期间，不得长于抵押期间，使得可能发生的抵押物变现，因居住权到期注销而不受影响。

2、存在居住权，设立抵押权

不动产抵押不转移占有，不影响居住权功能。《民法典》第399条未将设有居住权的财产排除在可设定抵押权财产范围之外，因此设立了居住权的房产，不应限制所有权人为担保债权而设立抵押。关键在于抵押权人是否愿意接受设定居住权的财产作为借款的担保。

四、居住权价值的评估

（一）居住权价值评估的理论基础

物的有用性构成物的使用价值，物的有用性是指它能够满足人类的某种需要。而交换价值，是指一种使用价值与另一种使用价值相交换的量的关系或比例，其货币表现即为价格。使用价值是交换价值的物质承担者，交换是以交易市场为基础的，市场是根据使用价值进行交换的。

房地产与其他经济物品一样，价值或价格的形成条件是具有有用性、稀缺性和有效需求。房地产估价所评估的是房地产的交换价值。

尽管法律规定居住权一般无偿设立且不得转让，意味着居住权本身在市场上不存在交易实例，也不会有交易价格。但我们评估其价值，可以用与居住权的使用价值相似的租赁权的价值来表示，这是因为居住权对住宅占有、使用的权能与租赁权具有高度的相似性，即模拟居住权的使用价值在市场上可以流转，当然保证其用途和功能不改变的前提下，完全可以用租金的形式体现居住权的价值。因此，居住权价值等于同类住宅在居住权剩余期限内正常租金的资本化。

（二）居住权价值评估的情形

1.居住权因房屋征收而获得的补偿价格

《民法典》第327条规定，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第243条、第245条的规定获得相应补偿。因此，居住权因住房被征收、征用，又不能得到实物置换的补偿，就应获得金钱的补偿，这时，就需要评估居住权的补偿价格。居住权的征收补偿价格=居住权剩余期限类似住房市场租金的资本化+搬迁等安置补偿费用。

2.以房养老投资机构评估投资价值

以房养老模式是在已出售的住房上设立居住权以保障老年人晚年生活，取得房屋所有权的以房养老机构，是从居住权人去世导致居住权消灭之后，才能取得房屋的经营收益或转售获益。这也是这类投资机构确认投资价值而进行评估的需要，设立了居住权的住宅投资价值=未设立居住权下的住宅市场价值–居住权价值。

3.抵押权人接受设定居住权的财产抵押

在抵押权人愿意接受设定居住权的财产作为借款担保的前提下，设立了居住权的住宅抵押价值=未设立居住权下的住宅抵押价值–居住权价值。当居住权的剩余期限不高于抵押的期限，可以假设居住权到期注销，不影响抵押权的实现，则不考虑居住权。

4.设有居住权的商品住房转让

房屋所有权人出售住宅，并不会对居住权产生影响，设立了居住权的住宅转让价格=未设立居住权下的住宅市场价值–居住权价值。

（三）居住权价值评估的注意事项

1.核查是否设立居住权

评估住宅价格时，无论抵押贷款、司法处置、买卖交易，除了调查租赁、抵押、共有、司法查封等情况外，需要通过不动产登记、居住权合同核查验证评估对象设立居住权的情况。

2.判断居住权的影响

评估对象存在居住权的情况，应该根据评估目的，判断居住权对于房屋所有权、租赁权、抵押权等权利的影响，合理确定价值定义。

3.确定居住权剩余期限

确定居住权剩余期限可以依据居住权合同中的约定或是居住权登记状况。与租赁权的租期通常固定且不超过20年不同，居住权期限则由合同约定或是设定条件的甚至是居住权人终生享有，可以是固定期限，也可以是不固定期限。

以评估“以房养老”的投资价值为例，居住权的剩余期限是不确定的，可以对可能的剩余期限作出合理假设，并按时间顺序分段计算出相应期限的居住权价值，供委托人使用。

4.选择与设定居住权住宅类型一致的租金水平

以租金来评估居住权的价值，选取租金的水平应该是与设立居住权的住宅类型相当的案例。住宅类型通常可以分为商品房和保障型住房。

5.在报告中进行信息披露

因居住权会对其他物权的行使产生直接的影响，不仅影响评估的价值，更会影响相关权利人的利益。加之居住权为新设物权，公众不熟悉其权能和影响。估价师经调查发现评估对象上设有居住权，应在估价报告中进行披露，提示报告使用者根据评估目的了解居住权的存在及影响。

五、结语

民法典中新增设居住权，是以物权的形式保障特定人群生活居住的需求。尽管居住权一般无偿设立，且不得转让。但是，现实中依然存在居住权价值评估的需求。同时，居住权会对其他类型的权益产生作用，从而影响到住宅在不同估价目的价值评估。根据居住权的法律特征，以及与租赁权的使用价值的相似之处，建议以同类型市场租金的资本化体现居住权的价值。并且针对不同的估价目的，价值定义需要充分考虑居住权对于估价对象权益状况的影响，并选择相应的技术路线进行估价。

 

 

 

参考文献：

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