出让的商住用地建成学校可否抵押贷款

 

 

问题的提出：最近在估价专业微信群中，有估价师提问，城建投资开发公司土地，出让合同、权证的登记用途是商住，地上已经建有建筑物，规划报建资料为学校用地，能不能做土地抵押评估？

 

      对于这个问题，从三个层次来分析，

      1、学校用地可不可以抵押？

      2、出让的学校用地能不能抵押？

     3、出让的商住用途，实际是学校用地能不能抵押？

 

看看法律法规及司法判例是如何规定和解答的：

      第一个问题是基础，《物权法》第一百八十四条规定，“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”不得抵押。显然，物权法的规定是明确的。

      在实践当中，随着市场经济的发展，产生大量民营私立的学校、幼儿园、医院，他们的用地往往是以出让方式取得的，引出第二个问题：出让的民营学校的用地能不能抵押？这也是一个普遍存在的问题。以至于建设部专门向全国人大常委会法制工作委员会发函请示，即“建设部关于私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押的请示”（建法函[2009]264号）：

“全国人大常委会法制工作委员会：

《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定，“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”不得抵押，在房地产登记工作中，就该条适用问题存在不同意见。一种意见认为，私立学校、幼儿园、医院不属于《物权法》第一百八十四条规定的事业单位、社会团体，私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施也不属于社会公益设施，依法可以抵押。另一种意见认为，私立学校、幼儿园、医院和公办学校、幼儿园、医院，只是投资渠道上的不同，其公益属性是一样的。私立学校、幼儿园、医院中的教育设施、医疗卫生设施也属于社会公益设施，按照《物权法》第一百八十四条规定，不得抵押。

 

      为了正确理解和执行《中华人民共和国物权法》，现就私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押问题请示你委，请予答复为盼。”

“全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会复函：

住房和城乡建设部办公厅：

你部建法函[2009]264号来函收悉，经研究，交换意见如下：同意请示中的第二种意见。”

      即全国人大常委会法制工作委员会权威解释：私立学校、幼儿园、医院和公办学校、幼儿园、医院，只是投资渠道上的不同，其公益属性是一样的。私立学校、幼儿园、医院中的教育设施、医疗卫生设施也属于社会公益设施，按照《物权法》第一百八十四条规定，不得抵押。由此可以判定，公益属性是判定学校、幼儿园、医院中的教育设施、医疗卫生设施的首要标准，出让还是划拨用地，公立还是私立性质都不是判定的原则。

      《物权法》第184条第3项和《担保法》第37条第3项均规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押。该规则的制定主要是从可能产生的不利社会影响来考虑的。学校、幼儿园的教育设施是用来教书育人的，如果允许以学校的教育设施抵押，一旦实现抵押权，不仅办学目的难以达到，严重的可能造成学生失学，影响社会安定。从国家、民族的未来考虑，从维护社会安定出发，从教育的目的着眼，应当禁止以教育设施抵押。医院是为了保证公众健康而设立的，也是一种公益事业，如果允许以医疗设施抵押，一旦实现抵押权，就会影响公众看病、治病，不利于保障人民健康。同样的，除学校、幼儿园、医院外，其他社会公益设施也不得抵押，比如，不得将公共图书馆、科学技术馆、博物馆、国家美术馆、少年宫、工人文化官、敬老院、残疾人福利基金会等用于社会公益目的的设施抵押。

      目前，司法判例也多持上述观点。例如，2015年，最高人民法院在一个终审判决中认为，“玛拉沁医院虽为私人所有的营利性医疗机构，相较于公办医疗机构，仅是投资渠道上的不同，并不能否定其公益属性，私立医院中的医疗卫生设施仍属于社会公益设施”。因而，根据上述法律规定，最高法认定玛拉沁医院为邢某的借款提供担保的财产属依法不得抵押的财产。由此，周某某与玛拉沁医院签订的《抵押合同》为无效合同（参见最高人民法院【2015】民一终字第240号）。

 

      最后，针对开篇的问题，具有特殊性，不同于之前的基础及延伸问题，本项目出让合同、权证的登记用途是商住，并非私立学校、幼儿园、医疗用途，地上已经建有建筑物，规划报建资料为学校用地，是否可以抵押呢？

 

      最高人民法院“李晓中与东莞市百盛投资发展有限公司、郑敬辉借款合同纠纷（2016）最高法民再335号”判例再次给了权威答案：

      案涉设施性质的判断以其实际使用情况而不以其土地登记情况为标准

      在抵押的财产为不动产时，可能会出现社会公益设施所用土地的用地性质并非公共管理与公共服务设施用地的情况。此种情况是否仍适用能《物权法》第184条第3项的规定？在（2016）最高法民再335号案中，案涉土地的登记用途为“商业”，但在其上已建成东莞市××学校的运动场、游泳池、溜冰场、草坪等使用场地。最高院在本案中认为，“虽然案涉土地的登记用途为‘商业’，但案涉地块上建有教育公益设施已是事实。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定的房地一体原则，涉案土地上为教育设施，故土地亦不能作为抵押物。’’由此可以看出，社会公益不动产设施的认定并不以其土地登记的用地性质为标准，而是根据不动产设施的实际功用来进行判断。

      因此，针对本项目的登记用途是商住，上述判例给出了明确的回答。