【康正评估】观点 | 对于《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）确权 登记若干问题的意见（征求意见稿）》的修改建议

作者：梁津

10月8日，自然资源部公开征求《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见（征求意见稿）》意见，提出建议如下：

1.对于地下车位土地用途确定的依据问题

第一条第一款：地下车位土地用途、使用期限，依据国有建设用地出让合同、划拨决定书等认定。

对于土地用途的确认，需要从本办法依据的《土地管理法》《城乡规划法》中找到法律依据。

《土地管理法》第四条　国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第二十二条　在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。

明确的是，在城市规划区内，建设用地应当符合城市规划。

《城乡规划法》第三十八条  在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。   

《城市规划编制办法》第四十二条　控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。

明确的是，土地用途是由控制性详细规划确定的。

土地出让合同是双方对于土地使用条件的约定，其中关于土地用途的规划条件依据的是控制性详细规划。因此，土地出让合同只是形式要件，决定土地用途的应该是控制性详细规划。对于地下车位土地用途确认同样是控制性详细规划。

 

2. 关于地下车位土地用途的确认方式

对于第一条第二款，核心意思是“地下车位土地用途、使用期限按对应地上建筑物的土地用途和使用期限认定；在空间上不能够明确区分的，按地上建筑物使用期限最长土地的用途和使用期限认定。”意即地下车库没有单独的土地用途，而是按照地上建筑物的土地用途，甚至是按地上建筑物使用期限最长土地的用途和使用期限认定，此种规定未见物权法上有相关规定。

地下车位在物理空间上是独立，实际使用用途是一致的，如果参照地上建筑物的土地用途，后果是对于用途相同的不动产，登记用途不一致，是跟随地上住宅、商业、办公等变化的，使用年限也是随着地上建筑物的使用年限而不同。不利于保持不动产登记对于同类标的的一致性。

当然，如此规定，对于地下车位的物权保护也是有好处的，以居住为例，地下车位土地用途按对应地上建筑物的土地用途和使用期限认定，可以获得70年+自动续期的最优待遇。但对于办法实施之前，已经按照综合用途或其他用途登记发证的地下车位，应该允许办理变更登记，以实现政策的一致和对相同物权保护的统一。

 

3.增加地下车位规划用途的规定

 依据上述《土地管理法》《城乡规划法》相关法律规定，经查询《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），并无单独的地下车位的规划用途的分类，用途最为相近的S42社会停车场用地，公共使用的停车场和停车库用地，不包括其他各类用地配建的停车场（库）用地。其他各类用地配建的停车场（库）用地，在用地标准中，并无独立的分类。大量已发的地下车位的房产证、不动产权证书，对于地下车位的规划用途、房屋用途登记为其他，是没有规划用途依据的表现。

地下车位作为越来越普遍的一种地下空间的利用方式，具有独立使用用途，独立的物理空间、独立的权能，与地上建筑物既有关联又有独立性。建议，在《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），增加各类用地配建的停车场（库）用地单独的分类，而非根据地上建筑物的用途来确定。可以保持地下车库规划用途、土地用途、房屋用途与实际使用用途的一致性。

当然，其土地使用年限与地上建筑物的使用年限保持一致是可取的。